Puntentelling van je huurwoning: alle onderdelen uitgelegd

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) vertaalt de kwaliteit van je woning naar punten, en die punten naar een maximale huurprijs. Sinds 1 januari 2025 is je verhuurder zelfs verplicht om je bij een nieuw contract een puntentelling te geven. Dit telt mee — en dit zijn de valkuilen.

Weten waar jij staat? Doe de gratis check (2 minuten)

Start de gratis huurcheck →

Direct uitslag · officiële WWS-systematiek · geen account nodig

De onderdelen van de telling

De belangrijkste categorieën voor een zelfstandige woning:

Oppervlakte van vertrekken (woonkamer, slaapkamers, keuken, badkamer): ±1 punt per m².
Overige ruimten (berging, garage, zolder zonder vaste trap): ±0,75 punt per m².
WOZ-waarde: punten op basis van de waarde én de waarde per m², met een wettelijke maximering (de 'WOZ-cap') voor woningen die daardoor boven de middenhuurgrens zouden uitkomen.
Energielabel: van ruim +30 punten (A++) tot puntenáftrek bij E, F en G.
Keuken: punten per lengte van het aanrecht.
Sanitair: punten voor toilet, wastafel, douche en/of bad.
Buitenruimte: punten voor balkon, tuin of dakterras — en juist 5 punten aftrek als die er helemaal niet is.

De meestgemaakte fouten

Verhuurders meten oppervlaktes regelmatig te ruim in (gangen en ruimtes onder schuine daken tellen niet of beperkt mee), rekenen met een verouderd of ontbrekend energielabel, of passen de WOZ-cap niet toe. Elke fout van een paar punten kan net het verschil zijn tussen 'vrije sector' en een gereguleerde huurprijs die honderden euro's lager ligt.

Zelf je punten tellen

Je kunt de telling handmatig doen met het beleidsboek van de Huurcommissie — reken op een paar uur uitzoekwerk. Of doe onze gratis check: die rekent met dezelfde systematiek en laat in 2 minuten je puntental, je maximale huurprijs en je besparing zien.

Veelgestelde vragen

Is mijn verhuurder verplicht een puntentelling te geven?

Ja. Sinds 1 januari 2025 moeten verhuurders bij nieuwe contracten een puntentelling van de woning aan de huurder verstrekken. Krijg je die niet, dan is dat een extra signaal om zelf te (laten) tellen.

Tellen zolder en berging mee in de puntentelling?

Een zolder telt alleen volledig mee als vertrek wanneer hij met een vaste trap bereikbaar is en aan de eisen voldoet; anders telt hij (gedeeltelijk) als overige ruimte. Bergingen en garages tellen als overige ruimte voor ongeveer 0,75 punt per m².

Wat doet het energielabel met mijn punten?

Veel. Goede labels (A en hoger) leveren tot ruim 30 punten op; slechte labels (E, F, G) kosten punten. Bij een slecht label is de kans dus groter dat jouw woning onder een huurgrens valt en je te veel betaalt.

Check gratis of jij te veel huur betaalt